Mitä elinkaariajattelu tarkoittaa taloyhtiölle?
Suurin osa suomalaisten varallisuudesta on kiinni asunnoissa. Siksi taloyhtiön rakennuksia ei
kannata päästää rapistumaan, vaan kiinteistöjen kuntoa ja kustannuksia tulisi pyrkiä
optimoimaan aktiivisesti.
On hyvin yleistä, että taloyhtiön päätöksiä tehdään talous edellä. Tällöin päädytään helposti
vastustamaan sellaisia hankkeita, jotka nostavat taloyhtiön kustannuksia. Tämä ei
kuitenkaan ole järkevää pitkällä aikavälillä, sillä ennaltaehkäisevät kunnostustyöt ovat
käytännössä aina kannattavampia kuin laajat pakon edessä toteutetut korjaustyöt.
Elinkaariajattelussa taloyhtiön katse ei ole pelkissä yksittäisissä kuluerissä, vaan kiinteistön
kuntoa ja kustannuksia tarkastellaan pitkällä aikavälillä. Esittelemme seuraavaksi keskeisiä
työkaluja taloyhtiön rakennuksen elinkaaren hallinnan tueksi.
KPTS eli kunnossapitotarveselvitys
Kunnossapitotarveselvitys on hallituksen käsitys taloyhtiön kiinteistöjen
kunnossapitotarpeista. Asunto-osakeyhtiölain mukaan KPTS tulee laatia kirjallisena
seuraavan viiden vuoden ajalle ja esittää vuosittain yhtiökokouksessa.
Viisi vuotta on kuitenkin varsin lyhyt aika rakennuksen elinkaaressa; löytyyhän Tampereelta
jopa yli 100-vuotiaita kerrostaloja. Siksi taloyhtiö tarvitsee KPTS:n lisäksi myös pitkän
tähtäimen suunnitelman.
PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma
Pitkän tähtäimen suunnitelma tarjoaa kattavan kuvan kiinteistön kunnosta ja
korjaustarpeista. Tämä auttaa taloyhtiötä varautumaan tuleviin remontteihin ja niiden
kustannuksiin. PTS tehdään 10 vuoden ajalle ja sitä päivitetään noin 2-3 vuoden välein.
PTS:n laatiminen
PTS:n laatiminen on monivaiheinen prosessi, jossa kannattaa hyödyntää oman isännöitsijän
ammattitaitoa. PTS:n laatimiseen kuuluvat muun muassa seuraavat vaiheet.
Kiinteistön kuntoarvion laatiminen
Kuntoarvion avulla saadaan puolueeton kokonaiskuva kiinteistön kunnosta, mikä puolestaan
luo perustan tulevien kunnossapitotarpeiden kartoitukselle. Kuntoarvion toteuttamiseen
tarvitaan yleensä kolme asiantuntijaa: yksi rakennus-, LVI- ja sähkötekniikan aloilta kultakin.
Hissitaloissa tarvitaan lisäksi myös hissin kuntoa arvioiva asiantuntija.
Kuntoarvioprosessi käynnistyy, kun yhtiökokous tekee päätöksen kuntoarvion tilaamisesta ja
hallitus kilpailuttaa kuntoarvion toteuttajat. Ennen lopullisen sopimuksen tekemistä
hallituksen on varmistettava, että valittu palveluntarjoaja täyttää tälle asetetut
pätevyysvaatimukset.
Ennen varsinaista kuntoarviota palveluntarjoaja tutustuu kiinteistön taustatietoihin. Itse
tarkastukseen tulee nimetä mukaan rakennuksen hyvin tunteva avustaja, joka voi olla esim.
isännöitsijä, huoltomies, tai taloyhtiön asukas. Lopuksi kuntoarvion toteuttaja esittelee
hallitukselle kuntoarvion sekä omat toimenpide-ehdotuksensa.
Remonttien priorisointi
Kuntoarvion toteuttaja laatii hallitukselle kunnossapitosuunnitelmaehdotuksen (PTS-
ehdotus) eli oman näkemyksensä kiinteistön kunnossapitotarpeista. Hallitus tarkistaa
ehdotuksen ja lisää mukaan siitä mahdollisesti puuttuvat toimenpiteet. Hallituksen
kannattaa pyytää palautetta myös isännöitsijältä ja huoltoyhtiöltä.
Kun remontit priorisoidaan oikein, vältytään sekä päällekkäisiltä hankkeilta että vastikkeiden
heilahtelulta. Tämä edellyttää vankkaa teknistä osaamista ja tässä vaiheessa onkin hyvä
kääntyä teknisen isännöitsijän puoleen. Asiantuntija osaa niputtaa remontit fiksuiksi
kokonaisuuksiksi ja huomioida myös energiatehokkuuden. Näin taloyhtiö saa kunnostuksiin
tekemilleen investoinneille mahdollisimman paljon vastinetta.
Kun PTS-ehdotus on tarkastettu ja tarvittaessa päivitetty, taloyhtiön hallitus hyväksyy sen
kunnossapitosuunnitelmaksi.
Kustannusarvioiden laatiminen
Kun taloyhtiön tulevat kunnossapitotarpeet ovat selvillä, on aika laatia hankkeelle
kustannusarvio. Kunnostustöiden kustannuksiin vaikuttavat monet eri tekijät, esimerkiksi
työn laajuus, käytetyt materiaalit, työn ajoitus ja käytetty urakoitsija. Remontin edetessä
eteen tulee väistämättä yllätyksiä, minkä takia kustannusarvioon kannattaa lisätä noin 5-10
% liikkumavaraa. Koska kustannusarvioon vaikuttavat monet eri tekijät, on sen laatimisessa
hyvä hyödyntää esimerkiksi oman isännöitsijän teknistä ja taloudellista osaamista.
Taloyhtiön kunnostustöiden rahoitus
Yleisimmin taloyhtiön kunnostustyöt rahoitetaan nostamalla lainaa ja keräämällä osakkailta
rahoitusvastiketta. Valtuutuksen lainan kilpailuttamiseen ja ottamiseen antaa yhtiökokous.
Elinkaariajattelun avulla kunnostustöitä voidaan toteuttaa suunnitelmallisesti ja vaiheittain,
jolloin osakkaillekaan ei aiheudu liian paljon maksettavaa yhdellä kertaa.
Lainaraha ei ole ainoa vaihtoehto kunnostustöiden rahoittamiseen. Taloyhtiö voi myös
säästää hankkeita varten ennakkoon tai rahoittaa niitä myymällä omaisuuttaan. Eri
vaihtoehtoja kannattaa punnita tarkoin ja huomioida niiden pitkäaikaisvaikutukset. Inflaatio
voi esimerkiksi syödä säästetyn rahan arvon eikä vuokratuottoja tuovan asunnon myyminen
välttämättä kannata pitkällä aikavälillä.
Viestinnän suunnittelu
Hallituksen tehtäviin kuuluu pitää osakkaat ajan tasalla taloyhtiön rakennusten kunnosta.
Onkin hyvä käytäntö tiedottaa osakkaille kiinteistön kunnosta vuosittain sekä toimittaa
näille tiivistelmät kuntoarvioiden ja -tutkimusten tuloksista.
Heti kun taloyhtiössä aletaan suunnitella korjaushanketta, hallituksen kannattaa sopia,
vastaako viestinnästä hallitus vai isännöitsijä. Niin osakkaille kuin asukkaillekin tulee
tiedottaa tulevista korjaushankkeista jo hyvissä ajoin ja säännöllistä tiedotusta tulee jatkaa
koko hankkeen ajan. On koko taloyhtiön etu, että kaikki tietävät miten toimia
poikkeusoloissa.
Kun asukkaat ja osakkaat tietävät mitä taloyhtiössä korjataan ja miksi, on heidän helpompi
sitoutua taloyhtiön kehitystyöhön myös jatkossa. Avoin ja suunnitelmallinen viestintä onkin
paras keino saada koko taloyhtiö mukaan elinkaariajatteluun.
