Taloyhtiöiden yhteisjärjestelysopimukset selkeyttävät yhteisten alueiden hallintaa
Taloyhtiöiden yhteisjärjestelysopimukset selkeyttävät yhteisten alueiden hallintaa
Tampere on kasvanut viime vuosina huimaa vauhtia. Suomen vetovoimaisin kaupunki kasvaa korkeutta ja täydennysrakentaminen lisääntyy. Kaupunkikuvan tiivistyessä yhä useampi taloyhtiö hyödyntää yhteisiä tiloja tai alueita. Naapuritaloyhtiöt voivat jakaa keskenään esimerkiksi piha-alueen, parkkipaikkoja tai kerhohuoneen. Näiden jaettujen tilojen käytöstä sovitaan tyypillisesti yhteisjärjestelysopimuksessa: siitä selviää, miten yhteisiä tiloja ylläpidetään ja miten esimerkiksi ylläpidosta johtuvat kulut jaetaan.
Mikä on yhteisjärjestelysopimus?
Yhteisjärjestelysopimus on kiinteistöjenomistajien välinen sopimus, jossa sovitaan yhteisten alueiden tai tilojen käytöstä. Sopimus voi koskea esimerkiksi pysäköintialueita, jätehuoltoa, leikkipaikkoja tai viemäröintiä. Kiinteistöjen yhteisjärjestelystä säädetään maankäyttö- ja rakennuslaissa
Yhteisjärjestelysopimuksen tarkoituksena on selkeyttää tilojen tai toimintojen yhteishallintaa. Edellytyksenä on, että järjestely edesauttaa usean kiinteistön käyttöä pysyvästi eikä siitä aiheudu millekään kiinteistölle kohtuutonta rasitusta. Yhteisjärjestelysopimus eroaa perinteisestä rasitesopimuksesta, jossa yhden kiinteistön oikeus on toisen kiinteistön rasite. Yhteisjärjestelysopimuksen tarkoituksena ei ole palvella yhtä kiinteistöä vaan nimenomaan hyödyttää kaikkia sopimuksen osapuolia.
Mitä yhteisjärjestelysopimuksella sovitaan?
Yhteisjärjestelysopimuksessa sovitaan siitä, miten kiinteistöjen yhteiset toiminnot toteutetaan yhdessä.
Yhteisjärjestelysopimuksen varsinaista sisältöä määrittävät kiinteistöjen tarpeet. Sopimuksella voidaan sopia esimerkiksi ajo- ja pelastusteistä, pysäköinnistä ja jätehuollosta, sekä yhteistilojen, kuten leikkipaikan, pesutuvan ja saunojen käytöstä. Yhteisjärjestelysopimukseen kuuluu keskeisenä osana yhteisjärjestelysuunnitelma, jossa määritellään, miten yhteisessä käytössä olevat alueet tai tilat saatetaan kuntoon sekä miten niitä käytetään ja ylläpidetään. Suunnitelmasta käy ilmi myös se, miten yhteisjärjestelystä aiheutuvat kustannukset jaetaan ja suoritetaan.
Milloin yhteisjärjestelysopimus laaditaan?
Yhteisjärjestelysopimus tehdään yleensä uuden rakennushankkeen alkuvaiheessa. Sopimus tehdään usein hankkeessa, jonka aikana rakennetaan useampia kiinteistöjä tai jopa kokonainen kortteli. Yhteisjärjestelysopimus voi olla ajankohtainen myös täydennysrakennushankkeissa, joissa vanhan kiinteistön viereen nousee uusi rakennus. Täydennysrakentaminen on keskeinen osa Tampereen kaupungin strategiaa ja uudisrakentamisessakin näkyy piristymisen merkkejä. Tämän myötä myös yhteisjärjestelysopimukset tulevat luultavasti yleistymään.
Kuka yhteisjärjestelysopimuksen laatii?
Yhteisjärjestelysopimus laaditaan kiinteistönomistajien välille. Sopimus tehdään tyypillisesti uudishankkeissa, joissa useampi kiinteistö on vielä yhden rakennusliikkeen omistuksessa. Tällöin rakennuttaja laatii sopimuksen taloyhtiöiden käyttöä varten.
Yhteisjärjestelysopimus voidaan laatia myös täydennysrakennushankkeissa, joissa vanhan kiinteistön rinnalle nousee uusi taloyhtiö. Sopimus voidaan laatia myös kokonaan ilman rakennushanketta.
Vaikka sopimus tehdään kiinteistönomistajien välille, taloyhtiöiden ei kannata laatia sopimusta omin päin vaan hyödyntää laadinnassa asiantuntijan apua. Kun sopimus on laadittu, rakennusvalvontaviranomainen vahvistaa sen ja yhteisjärjestely rekisteröidään kiinteistörekisteriin. Näin sopimuksen ehdot sitovat myös kiinteistön tulevia omistajia.
Yleensä yhteiskäytön ongelmat liittyvät siihen, että jostain asiasta on unohdettu sopia tai osapuolet eivät ole yksimielisiä siitä, miten sopimusta pitäisi tulkita.
On varsin tyypillistä, että rakennuttaja on sekä laatinut että allekirjoittanut yhteisjärjestelysopimuksen kaikkien osallisten eli useamman eri taloyhtiön puolesta. Kun allekirjoittajia on vain yksi, sopimuksen sisällöstä ei olla käyty tavallisia sopimusneuvotteluja. Taloyhtiöt saattavat havaita vasta vuosien päästä, ettei sopimuksessa ole määritelty riittävän tarkasti esimerkiksi kunnossapitokustannusten jakautumista. Myös päätökset yhteiskäytössä olevien tilojen kunnossapidosta ja korjauksista voivat jumiutua jopa vuosiksi puutteellisen sopimuksen aiheuttamien erimielisyyksien takia.
Voiko yhteisjärjestelysopimusta muuttaa?
Lähtökohtaisesti yhteisjärjestely on tarkoitettu pysyväksi järjestelyksi. Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että taloyhtiöt olisivat jumissa puutteellisesti laaditun tai sisällöltään vanhentuneen sopimuksen kanssa.
Yhteisjärjestelysopimusta on mahdollista muuttaa, mikäli kaikki sopimuksen osapuolet ovat muutoksesta yksimielisiä. Päätös yhteisjärjestelysopimuksen muuttamisesta tehdään kunkin taloyhtiön yhtiökokouksessa. Koska sopimusmuutoksiin tarvitaan kaikkien osapuolten yksimielisyys, mahdolliset kiistatilanteet kannattaa aina pyrkiä ratkaisemaan hyvässä hengessä ja neuvottelevalla otteella.
Pamiksen asiantuntijatiimi on taloyhtiöiden tukena – alkumetreiltä lähtien ja muutosten läpi. 10 vuoden aikana olemme ottaneet menestyksekkäästi haltuun yli 100 uudiskohdetta. Jos haluat keskustella oman taloyhtiösi tarpeista, ota rohkeasti yhteyttä!
Asiantuntijat
Anu Nieminen
Taloushallinnon asiantuntija, KPT 2
Taloushallinto
Ari Majasalmi
Asiakasvastaava, isännöitsijä, LKV, LVV, IAT tek
Myynti
Puh. 0440 475 005
Ari Rasimus
Isännöitsijä, YTT, AIT
Isännöinti
Puh. 0440 475 087
Auli Kinnunen
Tiimipäällikkö, KISI
Asiakaspalvelu
Puh. 03 447 500
Daniel Sell
Isännöitsijäharjoittelija, MSc, PhilB
Isännöinti
Puh. 0447936426
Eero Oldén
Teknisen osaston päällikkö, rakennusinsinööri, JatkoTEK, rakenteiden kosteuden mittaajan koulutus
Olen toiminut kiinteistöalalla eri tehtävissä yli 20 vuotta. Tällä hetkellä työskentelen Pamiksella isännöintipalveluiden myyntitehtävissä asiakasvastaavana. Tämän lisäksi teen asuntojen vuokrausta ja hoidan paria isompaa sijoittajasalkkua. Luonteeltani olen rauhallinen ja seurallinen, kuuntelen asiakasta herkällä korvalla. Toimintatapani ytimessä on sujuva yhteistyö ja asiakkaiden tarpeet huomioon ottava palvelu. Tärkeintä minulle on asiakaskokemuksen parantaminen, ja tiimissä hyvä yhteishenki.
Ari Rasimus
Isännöitsijä, YTT, AIT
Auli Kinnunen
Tiimipäällikkö, KISI
Daniel Sell
Isännöitsijäharjoittelija, MSc, PhilB
Olen isännöinnin ja teknologian moniosaaja (MSc, HCI). Yhdistän yli 20 vuoden asiakastyökokemuksen tekoälyn hyödyntämiseen. Pamiksen Intelligence-tiimissä sujuvoitan prosesseja ja poistan hallinnon pullonkauloja. Vaikka olen alalla tuore kasvo, käytännönläheinen, innovaatiokas ja ratkaisukeskeinen työotteeni on jo vakuuttanut asiakkaat ja kollegat. Laaja-alainen taustani takaa, että taloyhtiösi asiat hoidetaan tehokkaasti, modernisti ja suurella sydämellä.
Eero Oldén
Teknisen osaston päällikkö, rakennusinsinööri, JatkoTEK, rakenteiden kosteuden mittaajan koulutus
Olen toiminut Pamiksella teknisenä isännöitsijänä vuodesta 2014 lähtien, eli jo yli kymmenen vuotta. Teknisen osaston päällikkönä olen toiminut vuodesta 2018 lähtien. Vahvuuteni on asiakaskommunikointi, oli kyseessä sitten osakas, asukas, hallituksen jäsen, urakoitsija, suunnittelija tai kiinteistövälittäjä.Työotteeltani olen insinöörimäisen tarkka, mutta kuitenkin myös inhimillisen puolen omaava. Mottoni: tiimi toimii ja saadaan palautetta.
Hanne Koskela
Isännöitsijä, IAT
Uskon, että hyvä isännöinti perustuu hyviin ihmissuhteisiin. Minulle on tärkeää olla tavoitettavissa oleva kumppani, jonka puoleen on helppo kääntyä kaikissa taloyhtiön kysymyksissä. Toimin avoimesti ja läpinäkyvästi, jotta päätöksenteko on hallitukselle vaivatonta. Luotettavuus on minulle kunnia-asia – voit luottaa siihen, että asiat hoituvat sovitusti ja ammattitaitoisesti.
Heikki Niemelä
Isännöitsijä, IAT, ITS
Olen toiminut isännöintialalla 11 vuotta. Olen ollut monessa putki- ja julkisivu saneeraushankkeessa mukana, jota kautta hankkeiden rahallinen hallinta ja seuraaminen on hallinnassa. Työotteeltani olen enempi ratkaisukeskeinen ja haluan saada vaikeatkin ongelmatilanteet taloyhtiön edunmukaiseen lopputulokseen. Mottoni on hyvässä hengessä tekeminen, ja saada asiat kerralla kuntoon
Toimin Pamiksella yksikönjohtajana ja tuon tiimiin vankkaa strategista osaamista ja asiantuntijuutta. Minulla on laaja-alainen kokemus isännöintialan vaativista johtotehtävistä sekä kiinteistöjen elinkaaren hallinnasta. Vahvuuksiani ovat ratkaisukeskeinen työote, tekninen ymmärrys sekä erinomaiset vuorovaikutustaidot. Olen sitoutunut kehittämään laadukasta isännöintiä, jossa korostuvat läpinäkyvyys, asiakaslähtöisyys ja kiinteistöomaisuuden arvon turvaaminen.
Olen tehnyt tätä työtä kiinteistöassistenttina nyt viidettä vuotta. Aikaisempaa työkokemusta on asiakaspalvelutyöstä reilun kymmenen vuoden ajalta eri työnkuvissa, pääosin kaupan alalla. Vahvuuteni on ammattitaito monella eri osa-alueella joita työssäni teen. Työotteeltani olen asiakaspalveluhenkinen, monipuolinen, tarkka ja välittävä. Nautin työssäni, kun saan hyvää asiakaspalautetta.
Jouni Haavisto
Isännöitsijä, IAT, IAT-TEK, Sähkötekn. DI
Juha Toivanen
Kiinteistöjohtaja KMA, FMA, AIT, IAT, JET, RAKI
Kiinteistöjohtamisen kokemusta noin 25 vuotta, vahvuutena isojen kiinteistökehityshankkeiden johtaminen. Olen ratkaisukeskeinen ja jämäkkä asioiden hoidossa. Mottona on palvella asiakkaat mahdollisimman hyvin.
Jukka Vilppo
Isännöitsijä, AIT, LKV 0400 735 918
Katri Siltakoski
Kiinteistöassistentti, KISI, KISI II
Kimmo Mäkelä
Isännöitsijä, IEAT, AIT, ITS, IAT tek
Olen toiminut isännöintialalla vuodesta 2016 alkaen. Alan vaihtajana tuon osaamista myös aikaisemmista työtehtävistäni. Useiden vuosien kokemuksella: Kiinteistöjen hallinto ja -ylläpito, uudis- ja korjausrakentaminen, asiakaspalvelu, myynti ja logistiikka.
Kirsi Kuivasmäki
Vuokrausvastaava, LVV, IAT
Krista Karoluoto
Harjoittelija
Krista Laine
Isännöitsijä, IAT restonomi, toimitilapalvelut
Minulla on kokemusta kiinteistöalalta 11 vuotta. Olen toiminut nykyisessä työtehtävässä Pamiksella 7,5 vuotta. Vahvuuteni on uudiskohteiden isännöinti, johon olen kouluttautunut Kiinkolla. Restonomiopintojen kautta olen suuntautunut palvelujen tuottamiseen ja johtamiseen. Työotteeni on analyyttinen ja tarkka ote, sydämellinen ja asiakaslähtöinen palveluasenne. Parasta työssäni on onnistumisen kokemukset sekä omasta että asiakkaan näkökulmasta ja asiakkaalta saatu positiivinen palaute esim. hyvin sujuneesta yhteistyöstä.
Kristiina Nousiainen
Kiinteistöassistentti
Olen ollut kiinteistönvälitysliikkeen sihteerinä v. 2005-2024, ja syksyllä v. 2024 hain Pamikselle töihin kiinteistöassistentin tehtävään. Pamiksella nyt takana n. 1,5 vuotta. Ydinosaamistani ovat vankka asiantuntemus asunto-osakeyhtiöihin liittyen edellisen työnkuvani ja nykyisen työn vastikevalvonnan kautta. Työotteeltani olen erityisen tarkka, työni on laadukasta, olen nopea oppimaan ja hallitsen tehtäväni kiireestä huolimatta. Vahvuuteni on, että asiat hoidetaan tehokkaasti ja laadukkaasti kiireestä huolimatta.
Leena Laksola
Isännöitsijä, IAT, ITS, AIT
Olen ollut kiinteistöalalla vuodesta 2000 ja isännöitsijänä vuodesta 2010. Olen koulutukseltani laskentatoimen yo-merkonomi (kirjanpitäjä). Erityistaitoni on hankalien tapausten ratkaiseminen vastapuolta kunnioittaen sekä vakuutusasiat. Työotteeni on ratkaisukeskeinen, lisäksi olen tarkka numeroissa. Nautin siitä, kun saan asiat kerralla kuntoon.
Leena Lounasranta
Tiimipäällikkö, kiinteistöassistenttitiimi, KISI, KISI II, IK
Olen ollut Pamiksella 37 vuotta. Vahvuuteni on vuosien tuoma kokemus kiinteistöassistentin tehtävissä. Työotteeni on näiden työvuosien ansiosta rautainen ammattilainen, vaikkakin tämä ala muuttuu koko ajan. Työssäni minua innostaa hyvä tiimityöskentely.
Olen toiminut isännöintialalla vuodesta 2017 lähtien. Hallitsen kokonaisvaltaisesti taloyhtiöiden hallinnolliset ja taloudelliset asiat. Erityisosaamiseni ytimessä on asioiden hoitaminen niin, että taloyhtiön arki rullaa vaivatta. Olen aikaansaava ja ratkaisukeskeinen isännöitsijä, jolla on käytännönläheinen ote ja hyvät vuorovaikutustaidot.
Olen toiminut isännöintialalla 5 vuotta. Ydinosaamiseni on taloyhtiöiden hallinnossa, etenkin suurten hankkeiden, kuten linjasaneerausten hoitaminen. Minulla on vakaa talousosaaminen. Työotteeni on ratkaisukeskeinen ja pyrin aina toimimaan asiakkaan ja taloyhtiön edun mukaisesti. Pyrin jatkuvasti kehittymään työssäni eri koulutusten avulla ja työssäni on parasta, kun saan asioita hoidettua kuntoon.
Mikko Haukiranta
Tekninen isännöitsijä, PerusTEK
Mikko Isoniemi
Kiinteistömanageri, KMA, AIT, ITS, insinööri
Minna Joutsi
Asiakasneuvoja, autopaikat ja saunavuorot
Minna Kankaanpää
Asiakasneuvoja, autopaikat ja saunavuorot
Minna Kotti
Isännöitsijä, IAT
Isännöitsijänä vuodesta 2023 lähtien. Taustana on yli 6 vuoden kokemus rakennusalalta, mikä antaa ymmärryksen mm. kiinteistöjen korjaushankkeista. Kun tähän yhdistetään talous- ja asiakaspalveluosaamiseni, hoidan taloyhtiönne asiat todellisella kokonaisnäkemyksellä. Työotteeni ratkaisukeskeinen, jämäkkä ja helposti lähestyttävä. Pysyn rauhallisena tiukoissakin tilanteissa ja haluan, että asioista puhutaan ymmärrettävästi. Tavoitteeni turvata asukkaiden sujuva arki ja kiinteistön arvon säilyminen.
Minna Mäkinen
Isännöitsijä, AIT, ITS, KPT I
Reilu 20 vuotta kokemusta isännöintityöstä. Hallinnollinen puoli on ydinosaamistani, toki vuosikymmenten kokemus tekniikasta ja rakentamisesta on jonkin verran jättänyt muistikuvia ja kokemuspohjaista tietotaitoa. Olen tarkka, avulias, vastuuntuntoinen ja pyrin aina olemaan kohtelias, kohtelemaan kaikkia kuten toivoisin itseäni kohdeltavan. Mottoni voisi olla ”asenne ratkaisee aina”.
Olen uusi alalla, aloitin harjoittelun Pamiksella syksyllä 2025. Ammattini rakennusarkkitehtina antaa hyvät eväät hallinnollisen isännöitsijän harjoitteluun. Olen saanut jo huomata, että taustastani on paljon hyötyä! Olen toiminut rakennusalalla suunnittelutehtävissä ja minulle on kertynyt hyvä osaaminen rakennusalalta, erityisesti rakennustekninen osaaminen. Suhtaudun työntekoon innolla, mutta luonteeltani olen rauhallinen.
Risto Lehto
Isännöitsijä, IAT, insinööri
Roosa Näppilä
Kiinteistöassistentti, KISI
Saara Törmäkangas
Taloushallinnon asiantuntija, KPT 1, KPT 2
Saila Raatikainen
Taloushallinnon asiantuntija, KPT 2
Olen tehnyt taloyhtiöiden kirjanpitoa 8 vuotta.
Sami Nurmi
Isännöitsijä, ITS
Olen ollut isännöitsijänä 25,5 vuotta, joten vahvuuteni on arjen työssä. Työskentelyotteeni on rauhallinen ja rutinoitunut. Työssäni minua motivoi asioiden hoitaminen mahdollisimman hyvin.
Samuli Aartolahti-Kekoni
Tekninen isännöitsijä
Sanna Muhonen
Asiakasneuvoja
Sari Mecklin
Kiinteistöassistentti, IAT
Olen työskennellyt isännöintialalla 14 vuotta. Tänä aikana olen toiminut asiakaspalvelussa, kiinteistösihteerinä ja isännöitsijänä, joten minulle on muodostunut hyvä kokonaiskuva isännöinnin eri osa-alueista. Vahvuuksiini kuuluu kokonaisuuksien hallinta. Olen asiakasta kuunteleva, huolellinen ja tarkka työntekijä, joka pyrkii hoitamaan asiat selkeästi ja löytämään käytännöllisiä ratkaisuja.
Satu Mäkinen
Isännöitsijä, AIT, ITS, IAT
Olen ollut isännöintialalla vuodesta 2013 alkaen. Isännöitsijän tehtäviini on aiemmin kuulunut myös reskontran hoitaminen, kirjanpito, lainaosuuslaskelmat ja tilinpäätösten laatiminen, joista minulla on 7-vuoden kokemus. Vahvuuteni ovat laaja kokemus erilaisista taloyhtiöistä: vanhoista yhtiöistä uudiskohteisiin, talousosaaminen sekä monipuolinen kokemus erilaisista hankkeista. Työotteeltani olen ahkera, realistinen, hyvä paineen sietokyky, jämäkkä ja reilu ja sosiaalinen.
Silja Nousiainen
Projektipäällikkö, KTM
Olen ollut Pamiksella noin 6 vuotta. Nautin ongelman ratkaisusta ja asioiden selvittämisestä. Minulle on tärkeää, että ymmärrän miten joku asia toimii. Yhdessä/tiiminä tekeminen on myös minulle tärkeää. Parasta onkin, kun saan jonkun asian ratkaistua.
Olen toiminut isännöintialalla 2013 vuodesta lähtien, ensin asiakaspalvelussa ja kiinteistösihteerinä ja vuodesta 2019 alkaen tehnyt pelkkää kirjanpitoa. Työote: Täsmällinen, tunnollinen ja toimeen tarttuva. Pamiksella on paljon erilaisia kohteita hoidossa, joten täällä on päässyt kehittämään taitoja monipuolisesti mm. uudiskohteiden ja alv-kohteiden kanssa.
Taija Savilepo
Taloushallinnon asiantuntija, KISI, KPT 1
Tarja Etelämäki
Isännöitsijä IAT, ITS-TEK, AIT
Ammatti-isännöitsijänä olen toiminut 20 vuotta, tätä ennen oto isännöitsijänä helpossa kohteessa. Taloushallinto oli aiempi leipäpuu.
Tarja Talonpoika
Asiakasneuvoja, IK, LKV
Tiina Laine
Projektiassistentti, KISI
Timo Hemming
Isännöitsijä, ITS, IAT
Lisää sisältöä
Mitä elinkaariajattelu tarkoittaa taloyhtiölle?
Suurin osa suomalaisten varallisuudesta on kiinni asunnoissa. Siksi taloyhtiön rakennuksia ei kannata päästää rapistumaan, vaan kiinteistöjen kuntoa ja kustannuksia tulisi...
Yksi taloyhtiö, 104 kylpyhuoneremonttia – Näin se onnistui
Kalevan Kiinanmuurin kylpyhuoneremontointi sujui ilman yllätyksiä. Lue, miten suurikin remontti hoidetaan ilman ikäviä yllätyksiä.
Vinkit isännöinnin kilpailutukseen
Onko taloyhtiönne isännöitsijä vaikea tavoittaa? Onko isännöinnin hinnoittelu epäselvää, ja tuntuu että laskuja lähetellään milloin mistäkin syystä? Vai onko isännöitsijänne...