Taloyhtiöiden yhteisjärjestelysopimukset selkeyttävät yhteisten alueiden hallintaa

Taloyhtiöiden yhteisjärjestelysopimukset selkeyttävät yhteisten alueiden hallintaa

Tampere on kasvanut viime vuosina huimaa vauhtia. Suomen vetovoimaisin kaupunki
kasvaa korkeutta ja täydennysrakentaminen lisääntyy. Kaupunkikuvan tiivistyessä yhä useampi taloyhtiö hyödyntää yhteisiä tiloja tai alueita. Naapuritaloyhtiöt voivat jakaa keskenään esimerkiksi piha-alueen, parkkipaikkoja tai kerhohuoneen. Näiden jaettujen tilojen käytöstä sovitaan tyypillisesti
yhteisjärjestelysopimuksessa: siitä selviää, miten yhteisiä tiloja ylläpidetään ja miten esimerkiksi ylläpidosta johtuvat kulut jaetaan.

Mikä on yhteisjärjestelysopimus?


Yhteisjärjestelysopimus on kiinteistöjenomistajien välinen sopimus, jossa sovitaan yhteisten
alueiden tai tilojen käytöstä. Sopimus voi koskea esimerkiksi pysäköintialueita, jätehuoltoa,
leikkipaikkoja tai viemäröintiä. Kiinteistöjen yhteisjärjestelystä säädetään maankäyttö- ja
rakennuslaissa

Yhteisjärjestelysopimuksen tarkoituksena on selkeyttää tilojen tai toimintojen
yhteishallintaa. Edellytyksenä on, että järjestely edesauttaa usean kiinteistön käyttöä
pysyvästi eikä siitä aiheudu millekään kiinteistölle kohtuutonta rasitusta.
Yhteisjärjestelysopimus eroaa perinteisestä rasitesopimuksesta, jossa yhden kiinteistön
oikeus on toisen kiinteistön rasite. Yhteisjärjestelysopimuksen tarkoituksena ei ole palvella
yhtä kiinteistöä vaan nimenomaan hyödyttää kaikkia sopimuksen osapuolia.

Mitä yhteisjärjestelysopimuksella sovitaan?

Yhteisjärjestelysopimuksessa sovitaan siitä, miten kiinteistöjen yhteiset toiminnot
toteutetaan yhdessä.

Yhteisjärjestelysopimuksen varsinaista sisältöä määrittävät kiinteistöjen tarpeet.
Sopimuksella voidaan sopia esimerkiksi ajo- ja pelastusteistä, pysäköinnistä ja jätehuollosta,
sekä yhteistilojen, kuten leikkipaikan, pesutuvan ja saunojen käytöstä.
Yhteisjärjestelysopimukseen kuuluu keskeisenä osana yhteisjärjestelysuunnitelma, jossa
määritellään, miten yhteisessä käytössä olevat alueet tai tilat saatetaan kuntoon sekä miten
niitä käytetään ja ylläpidetään. Suunnitelmasta käy ilmi myös se, miten yhteisjärjestelystä
aiheutuvat kustannukset jaetaan ja suoritetaan.

Milloin yhteisjärjestelysopimus laaditaan?

Yhteisjärjestelysopimus tehdään yleensä uuden rakennushankkeen alkuvaiheessa. Sopimus
tehdään usein hankkeessa, jonka aikana rakennetaan useampia kiinteistöjä tai jopa
kokonainen kortteli. Yhteisjärjestelysopimus voi olla ajankohtainen myös
täydennysrakennushankkeissa, joissa vanhan kiinteistön viereen nousee uusi rakennus.
Täydennysrakentaminen on keskeinen osa Tampereen kaupungin strategiaa ja
uudisrakentamisessakin näkyy piristymisen merkkejä. Tämän myötä myös
yhteisjärjestelysopimukset tulevat luultavasti yleistymään.

Kuka yhteisjärjestelysopimuksen laatii?


Yhteisjärjestelysopimus laaditaan kiinteistönomistajien välille. Sopimus tehdään tyypillisesti
uudishankkeissa, joissa useampi kiinteistö on vielä yhden rakennusliikkeen omistuksessa.
Tällöin rakennuttaja laatii sopimuksen taloyhtiöiden käyttöä varten.


Yhteisjärjestelysopimus voidaan laatia myös täydennysrakennushankkeissa, joissa vanhan
kiinteistön rinnalle nousee uusi taloyhtiö. Sopimus voidaan laatia myös kokonaan ilman
rakennushanketta.


Vaikka sopimus tehdään kiinteistönomistajien välille, taloyhtiöiden ei kannata laatia
sopimusta omin päin vaan hyödyntää laadinnassa asiantuntijan apua. Kun sopimus on
laadittu, rakennusvalvontaviranomainen vahvistaa sen ja yhteisjärjestely rekisteröidään
kiinteistörekisteriin. Näin sopimuksen ehdot sitovat myös kiinteistön tulevia omistajia.

Yhteisjärjestelysopimusten vaaran paikat taloyhtiöille


Yleensä yhteiskäytön ongelmat liittyvät siihen, että jostain asiasta on unohdettu sopia tai
osapuolet eivät ole yksimielisiä siitä, miten sopimusta pitäisi tulkita.


On varsin tyypillistä, että rakennuttaja on sekä laatinut että allekirjoittanut
yhteisjärjestelysopimuksen kaikkien osallisten eli useamman eri taloyhtiön puolesta. Kun
allekirjoittajia on vain yksi, sopimuksen sisällöstä ei olla käyty tavallisia sopimusneuvotteluja.
Taloyhtiöt saattavat havaita vasta vuosien päästä, ettei sopimuksessa ole määritelty
riittävän tarkasti esimerkiksi kunnossapitokustannusten jakautumista. Myös päätökset
yhteiskäytössä olevien tilojen kunnossapidosta ja korjauksista voivat jumiutua jopa vuosiksi
puutteellisen sopimuksen aiheuttamien erimielisyyksien takia.

Voiko yhteisjärjestelysopimusta muuttaa?


Lähtökohtaisesti yhteisjärjestely on tarkoitettu pysyväksi järjestelyksi. Tämä ei kuitenkaan
tarkoita, että taloyhtiöt olisivat jumissa puutteellisesti laaditun tai sisällöltään vanhentuneen
sopimuksen kanssa.


Yhteisjärjestelysopimusta on mahdollista muuttaa, mikäli kaikki sopimuksen osapuolet ovat
muutoksesta yksimielisiä. Päätös yhteisjärjestelysopimuksen muuttamisesta tehdään kunkin
taloyhtiön yhtiökokouksessa. Koska sopimusmuutoksiin tarvitaan kaikkien osapuolten
yksimielisyys, mahdolliset kiistatilanteet kannattaa aina pyrkiä ratkaisemaan hyvässä
hengessä ja neuvottelevalla otteella.


Pamiksen asiantuntijatiimi on taloyhtiöiden tukena – alkumetreiltä lähtien ja muutosten läpi.
10 vuoden aikana olemme ottaneet menestyksekkäästi haltuun yli 100 uudiskohdetta. Jos
haluat keskustella oman taloyhtiösi tarpeista, ota rohkeasti yhteyttä!

Asiantuntijat

Anu Nieminen

Taloushallinnon asiantuntija, KPT 2

Taloushallinto

Ari Majasalmi

Asiakasvastaava, isännöitsijä, LKV, LVV, IAT tek

Myynti

Puh. 0440 475 005

Ari Rasimus

Isännöitsijä, YTT, AIT

Isännöinti

Puh. 0440 475 087

Auli Kinnunen

Tiimipäällikkö, KISI

Asiakaspalvelu

Puh. 03 447 500

Daniel Sell

Isännöitsijäharjoittelija, MSc, PhilB

Isännöinti

Puh. 0447936426

Eero Oldén

Teknisen osaston päällikkö, rakennusinsinööri, JatkoTEK, rakenteiden kosteuden mittaajan koulutus

Tekninen isännöinti, johtotiimi

Hanne Koskela

Isännöitsijä, IAT

Isännöinti

Puh. 0440 475 055

Heikki Niemelä

Isännöitsijä, IAT, ITS

Isännöinti

Puh. 0504 642 909

Heini Asikainen

Isännöitsijä, IEAT, AIT, IAT

Isännöinti

Puh. 0440 475 013

Henna Viander

Kiinteistöassistentti, liiketoiminnan ammattitutkinto, KISI

Kiinteistöassistenttitiimi

Henry Palmroth

Tekninen isännöitsijä, prosessitekniikan insinööri, PerusTEK

Tekninen isännöinti

Jaana Salonen

Taloushallinnon asiantuntija, ITS

Taloushallinto

Puh. talouspalvelut@pamisoy.fi

Jani Reilimo

Yksikönpäällikkö, IAT, MBA, LSSBB, Insinööri (AMK)

Yksikönjohtaja

Puh. 044 047 5014

Janne Hannu

Isännöintipäällikkö, IAT

Isännöinti

Puh. 0440 475 016

Janne Koskela

Tekninen isännöitsijä

Tekninen isännöinti

Jari Suosalo

Isännöitsijä, IAT

Isännöinti

Puh. 0440 475 006

Jenna Kautiainen

Taloushallinnon asiantuntija, KPT 1, KPT 2

Taloushallinto

Johanna Puhakka

Kiinteistöassistentti, KISI, KISI II, VVT

Kiinteistöassistenttitiimi

Jonna Koskinen

Kiinteistöassistentti, Liiketoiminnan PT, Merkonomi

Kiinteistöassistenttitiimi

Jouni Haavisto

Isännöitsijä, IAT, IAT-TEK, Sähkötekn. DI

Isännöinti

Puh. 044 047 5409

Juha Toivanen

Kiinteistöjohtaja KMA, FMA, AIT, IAT, JET, RAKI

Johtotiimi, myynti

Puh. 044 047 5011

Jukka Vilppo

Isännöitsijä, AIT, LKV 0400 735 918

Isännöinti

Puh. 0400 735 918

Katri Siltakoski

Kiinteistöassistentti, KISI, KISI II

Kiinteistöassistenttitiimi

Kimmo Mäkelä

Isännöitsijä, IEAT, AIT, ITS, IAT tek

Isännöinti

Puh. 0440 475 054

Kirsi Kuivasmäki

Vuokrausvastaava, LVV, IAT

Asuntovuokraus

Puh. 0440 475 001

Krista Karoluoto

Harjoittelija

Tekninen isännöinti

Krista Laine

Isännöitsijä, IAT restonomi, toimitilapalvelut

Isännöinti

Puh. 0440 475 009

Kristiina Nousiainen

Kiinteistöassistentti

Kiinteistöassistenttitiimi

Leena Laksola

Isännöitsijä, IAT, ITS, AIT

Isännöinti

Puh. 0400 514 503

Leena Lounasranta

Tiimipäällikkö, kiinteistöassistenttitiimi, KISI, KISI II, IK

Kiinteistöassistenttitiimi

Liisa Nojonen

Taloushallinnon asiantuntija, Tradenomi

Taloushallinto

Maarit Honkalampi

Taloushallinnon asiantuntija, KPT 1, KPT 2, KISI, Sihteerin ammattitutkinto

Taloushallinto

Puh. 044 047 5032

Mandi Ohisalo

Isännöitsijä, IAT, KPT 1, KPT 2

Isännöinti

Puh. 0440 475 023

Marianne Kulokorpi

Kiinteistöassistentti

Asiakaspalvelu

Marjaana Määttänen

Kiinteistöassistentti

Kiinteistöassistenttitiimi

Marjo Koivuranta

Isännöitsijä, ITS, IAT

Isännöinti

Puh. 0440 475 043

Martta Honkala

Isännöitsijä, IAT

Isännöinti

Puh. 0440 475 007

Miia Kauppila

Isännöitsijä

Isännöinti

Puh. 044 756 7743

Mika Kuhalampi

Isännöintipäällikkö, Auktorisoitu isännöitsijä, IEAT, ITS, IAT, YJEAT, Sähköalan PT

Isännöinti

Puh. 0440 475 042

Mikko Haukiranta

Tekninen isännöitsijä, PerusTEK

Tekninen isännöinti

Mikko Isoniemi

Kiinteistömanageri, KMA, AIT, ITS, insinööri

Kiinteistömanageeraus

Puh. 0440 475 044

Minna Joutsi

Asiakasneuvoja, autopaikat ja saunavuorot

Asiakaspalvelu

Puh. 03 447 500

Minna Kankaanpää

Asiakasneuvoja, autopaikat ja saunavuorot

Asiakaspalvelu

Puh. 03 447 500

Minna Kotti

Isännöitsijä, IAT

Isännöinti

Puh. 0440 475 018

Minna Mäkinen

Isännöitsijä, AIT, ITS, KPT I

Isännöinti

Puh. 0440 475 012

Minna Rantala

Asiakasneuvoja, KISI

Asiakaspalvelu

Puh. 03 447 500

Nina Matinniemi

Tiimipäällikkö, kiinteistötalouden tradenomi, KPT 2, ITS, KISI

Johtotiimi

Puh. 0440 475 034

Päivi Nousiainen

Konsernin talouspäällikkö, KITA, ITS, LKV

Johtotiimi

Puh. 040 8455 189

Paula Kivimäki

Tekninen isännöitsijä

Tekninen isännöinti

Petri Tiainen

Isännöitsijä

Isännöinti

Puh. 0449 020 188

Riia Rajala

Isännöitsijäharjoittelija, rakennusarkkitehti

Isännöinti

Puh. 0440 475 049

Risto Lehto

Isännöitsijä, IAT, insinööri

Isännöinti

Puh. 0440 475 053

Roosa Näppilä

Kiinteistöassistentti, KISI

Kiinteistöassistenttitiimi

Saara Törmäkangas

Taloushallinnon asiantuntija, KPT 1, KPT 2

Taloushallinto

Puh. 044 047 5038

Saila Raatikainen

Taloushallinnon asiantuntija, KPT 2

Taloushallinto

Puh. 044 047 5036

Sami Nurmi

Isännöitsijä, ITS

Isännöinti

Puh. 0440 475 008

Samuli Aartolahti-Kekoni

Tekninen isännöitsijä

Tekninen isännöinti

Sanna Muhonen

Asiakasneuvoja

Asiakaspalvelu

Puh. 03 447 500

Sari Mecklin

Kiinteistöassistentti, IAT

Kiinteistöassistenttitiimi

Satu Mäkinen

Isännöitsijä, AIT, ITS, IAT

Isännöinti

Puh. 0440 475 406

Silja Nousiainen

Projektipäällikkö, KTM

Projektiosasto

Puh. 0440 475 046

Sinikka Järvensivu

Taloushallinnon asiantuntija, taloushallinnon osaaja -koulutus, KPT2

Taloushallinto

Puh. 044 047 5037

Taija Savilepo

Taloushallinnon asiantuntija, KISI, KPT 1

Taloushallinto

Puh. 0440 475 027

Tarja Etelämäki

Isännöitsijä IAT, ITS-TEK, AIT

Isännöinti

Puh. 044 047 5059

Tarja Talonpoika

Asiakasneuvoja, IK, LKV

Asiakaspalvelu

Puh. 03 447 500

Tiina Laine

Projektiassistentti, KISI

Projektiosasto

Puh. 0440 475 089

Timo Hemming

Isännöitsijä, ITS, IAT

Isännöinti

Puh. 0440 475 051